PRESCRIPCIÓN DEUDAS COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Existe diversidad de criterios por parte de las Audiencias Provinciales de este país a la hora de determinar cuando prescriben las deudas generadas por las cuotas de una Comunidad de Propietarios, ¿que criterio se aplica el de cinco años del artículo 1.966 del Código Civil o por el contrario el general del artículo 1.964 del citado Código Civil?. La cuestión referida al plazo de prescripción de las deudas de la comunidad es cuestión controvertida y discutida en la doctrina y la jurisprudencia menor, en la que se pueden encontrar varias tesis distintas. Una, defiende el plazo de prescripción para reclamar cuotas comunitarias el general de quince años (artículo 1.964 del C.c.), al tratarse de obligaciones de carácter personal –obligación ligada al derecho de copropiedad y derivada de la existencia de unos gastos generales en el inmueble-. Otro sector, opta por defender la tesis contraria, prescripción quinquenal del artículo 1.966.3 del C.c., atendiendo a la cuantía reducida y al carácter periódico, así como a que un amplio plazo provocaría dejadez en los órganos representativos y que los demás comuneros cargaran con una deudas que no han generado. Un tercer sector, aboga por una interpretación mixta, que defiende el plazo de cinco años para las reclamaciones de cuotas ordinarias y el quincenal para reclamar derramas para hacer frente a gastos extraordinarios. Sentencias SAP ALMERIA 31-1-2002, SAP CASTELLON 14-2-2002 y SAP MADRID 15-1-2002.

Una sentencia de la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 6 de Noviembre de 2.006, contraria a otra de la Sección 4ª de la misma Audiencia de fecha 18 de mayo de 2.006 (a favor del plazo de cinco años) refiere “No desconoce esta Sala que existen resoluciones contradictorias de las Audiencias en torno a la cuestión aquí planteada, esto es, si para el caso de reclamación de las cuotas debidas a una Comunidad de Propietarios es de aplicación el plazo de prescripción quinquenal previsto en el artículo 1.966.3 del C.c. o el general del artículo 1.964 del propio código. Este Tribunal aceptando el criterio mayoritario, entiende que debe atenderse al segundo y no al primer precepto citado, compartiendo al efecto los razonamientos expresados en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Lugo de 12 de Abril de 2.005 (con cita a su vez de muchas otras, entre ellas las Sentencias AP TARRAGONA 16-3-93, AP LAS PALMAS 26-11-98, AP VALENCIA 6-9-2000, AP MADRID 15-01-2002, AP TOLEDO 11-06-2002) en cuanto considera que la obligación de contribuir a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación proviene del derecho de propiedad común y no de una relación contractual, sin que quepa conceptuar tal obligación como fija en su cuantía y periódica por su vencimiento, sino dependiente del presupuesto de ingresos y gastos de la Comunidad de Propietarios que variará en cada ejercicio, pues el hecho de que los desembolsos se decidan por años o plazos más breves no comporta que las obligaciones de los copropietarios tengan ese carácter limitado temporalmente sino que se determina así para un mejor orden contable, siendo que, por demás, la aplicación del instituto de la prescripción en cuanto supone limitación del ejercicio tardío de los derechos no basada en principios de justicia material e intrínseca, debe ser objeto de tratamiento siempre restrictivo. En la misma línea Sentencias AP Sección 5ª LAS PALMAS de 6-04-2004, AP ALICANTE 9-01-2002, AP MADRID 31-01-2000, y de esta misma Sección 3ª, que ahora resuelve de 30-07-2002 y 18-06-2004. En definitiva, el problema discutido afecta al incumplimiento de la obligación de contribuir al sostenimiento de la Comunidad, obligación que incumbe a todo comunero como inherente al derecho de propiedad y derivada de los gastos generales para la Administración de los elementos comunes, cuyos gastos tienen carácter unitario sin perjuicio de que su pago se pueda fraccionar, sin que la Ley de Propiedad Horizontal ni el Código Civil señalen plazo especial de prescripción para tal obligación por lo que, teniendo en cuenta que el instituto de la prescripción ha de interpretarse de forma restrictiva, debe estimarse de aplicación como antes se anunciaba, el término señalado en el artículo 1.964 del C.c., es decir, el plazo de quince años.”

Por lo expuesto, hay disparidad de criterios por parte de las distintas Audiencias Provinciales, si bien, habría que estar la unificación de doctrina de las Audiencias Provinciales respecto al plazo que corresponde a la acción de reclamación de las deudas surgidas entre propietario y la Comunidad de Propietarios. Por lo que, al encontrarse ante tal situación, habría que comprobar que criterio siguen las distintas Salas de las Audiencias Provinciales, si el quinquenal previsto en el artículo 1.966.3 del C.c. o el general del artículo 1.964 del C.c.. Ante la duda mejor reclamar dentro de los cinco primeros años, así evitaremos encontrarnos con sorpresas desagradables.

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4 respuestas a PRESCRIPCIÓN DEUDAS COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

  1. manuel dijo:

    HOLA quizas alguien pueda ayudarme… tenemos un problema en nuestra comunidad pues el primer presidente y tesorero fue la propia constructora de el edificio, nos hemos dado cuenta que tapo lo que tenia que pagar de sus cuotas con facturas de agua y luz de obra de antes de la comunidad y no ingreso casi ninguna cuota, de esto hace casi dos años y lo averiguamos ahora, estamos a tiempo de denuciarlo?,aun tiene en propiedad 8 viviendas plazas de garaje y locales
    muchas gracias

    • Estimado Sr.
      De su escrito se infiere que el Presidente y Tesorero pagó las facturas de agua y luz de obra y computó dicho gasto a lo que él debía de cuotas de comunidad. Realmente hizo mal en realizar esa operación. Lo normal hubiera sido repercutir el gasto del agua y luz de obra en los propietarios que hubieran adquirido las viviendas en esas condiciones y que se aprovecharan de dicho servicio. Desconozco si algún propietario pagó dicha agua y luz al constructor, si fuese así evidentemente se habría enriquecido injustamente y se le podría reclamar las cuotas de comunidad. En principio y por lo que comentas no estarían prescritas. Pero teniendo en cuenta que él sufragó los gastos de agua y luz de obra, igual sería mejor dejarlo así y no reclamar nada para evitar a su vez que el constructor les reclame a Uds. el gasto generado del agua y luz de obra. Espero haberte ayudado en tu comentario. Recibe un cordial saludo.

  2. Pingback: Comunidades de propietarios: tu vecino moroso es un banco | Dosybel

    • Cuando se manifiesta que tu vecino moroso es un banco, al igual que ocurre con cualquier otro propietario hay que recordar que el piso o local estará afecto al cumplimiento de la obligación adquirida, en este sentido una vez iniciada la correspondiente reclamación, si no pagase se podría solicitar el correspondiente embargo del piso. Al banco no le interesa tener un piso embargado, sobre todo cuando quiere ponerlo en venta rápidamente y para el caso de que se vendiera con esa carga, ya querrá el nuevo propietario obtenerlo libre de cargas.

      En este sentido manifiesta el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal “…e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo .
      El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
      En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión. Letra e) del número 1 del artículo 9 redactada por el número tres de la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas («B.O.E.» 27 junio).Vigencia: 28 junio 2013. “

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